SJPI nº 20 1/2021, 8 de enero de 2021, de Barcelona, PONENTE: ROCIO ORTEGA ATIENZA.
REDUCCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER. REBUS SIC STANTIBUS. COVID-19. Se considera producida una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora. Se estima la demanda de una Sociedad Limitada que tenía arrendados 27 pisos para alquiler turístico a un gran tenedor y que, por motivo del Covid-19 y el estado de alarma, vio afectado su negocio disminuyendo sus ingresos de manera muy significativa. (Autor: JRG).
EL CASO: La Sociedad limitada VENPRE SL interpuso demanda civil contra Maximino. En la demanda se indicaba que la actora tenía arrendados 26 viviendas y un local en la CALLE000 núm. NUM000 de Barcelona fruto de 27 contratos de arrendamiento con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas. Todos estos inmuebles estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que había sido suspendida por el RD 463/2020 y que no se había podido reanudar hasta el 9 de mayo aunque con muchas limitaciones dadas las restricciones de desplazamiento existentes tanto a nivel nacional como internacional. Ello le había provocado toda una serie de pérdidas en el negocio.
Una vez alegados los hechos y fundamentos de derecho oportunos, finalizaba su escrito solicitando que se dictase sentencia por la que:
a. Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora;
b. Se declare que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades es de SEISCIENTOS EUROS (600 €) más IVA y el resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a un total de OCHO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (8,81 €), con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021;
Subsidiariamente, para el negado supuesto de desestimar la anterior petición:
c. Se declare cuál es la renta y demás gastos a cargo del arrendatario que debe abonar VENPRE, S.L., como arrendataria de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades desde 1 de abril 2020 hasta 31 de marzo de 2021; y
Subsidiariamente, para el negado supuesto de desestimar las anteriores peticiones:
d. Se declare la resolución de los Contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades con efectos desde el 15 de marzo de 2020;
e. Se declare que Don Maximino no tiene derecho a exigir indemnización alguna por la resolución anticipada de los Contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades; y
f. Se condene a Don Maximino a abonar a VENPRE, S.L., los importes percibidos en concepto de rentas y demás cantidades a cargo del arrendatario correspondientes a períodos de tiempo posteriores a 15 de marzo de 2020, y que ascienden hasta la fecha a un total de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (81.936,33 €).
A lo que se opuso la parte demandada.
En consecuencia, el litigio versa sobre la aplicación o no al caso de la doctrina legal que acoge la cláusula “rebus sic stantibus” dada las circunstancias del caso y la existencia del RD Ley 15/2020 que regula las consecuencias de la pandemia tal y como alega la parte demandada mediante el establecimiento de una regulación específica imponiendo una moratoria a favor del arrendatario.
RESUMEN SENTENCIA: Se estima la demanda con imposición de costas judiciales al demandado.
El juzgador hace un detallado análisis de la doctrina legal existente al respecto. Distinguiendo tres grandes bloques en su argumentación sistemática:
a.- La cláusula rebus sic stantibus: Admitida en el derecho comparado y en el de la UE. La cláusula « rebus sic stantibus » que literalmente significa "mientras duren las cosas" es una moderación del principio "pacta sunt servanda" (los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual. El fundamento de esta cláusula, que es de creación jurisprudencial, es el artículo 7.1 Cc que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y el artículo 1.258 Cc que, al fijar las obligaciones de los contratos, establece que obligan, no solo " al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda, por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie de requisitos que se extraen del artículo 6.111 PEDC anteriormente citado y de la jurisprudencia del TS que ha analizado esta figura, en especial, la STS 333/2014, de 30 de junio de 2014(ROJ: STS 2823/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2823); la STS 64/2015, de 24 de febrero de 2015(ROJ: STS 1698/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1698); la STS 5/2019 de 9 de enero de 2019(ROJ: STS 13/2019 - ECLI:ES:TS:2019:13); STS 455/2019, de 18 de julio de 2019 ROJ: STS 2831/2019 -ECLI:ES:TS:2019:2831) o la STS 156/2020, de 6 de marzo de 2020(ROJ: STS 791/2020 - ECLI:ES:TS:2020:791). Estos requisitos son los siguientes:
1- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.
2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa
b.- Relación entre el real decreto ley 15/2020 y la cláusula rebus sic stantibus: la interpretación más adecuada de dicho RDLey 15/2020 es que las consecuencias que fija no son excluyentes de otras modificaciones, sino que es una alteración del contrato que se puede aplicar por mor de la cláusula rebus sic stantibus. No obstante, no impide que atendiendo a las circunstancias del caso se puede solicitar otra consecuencia diferente, como realiza el actor, en aplicación de la citada cláusula. La medida de establecer una moratoria en el contrato puede ser suficiente en determinados contratos para conseguir el equilibrio en las prestaciones pero puede no serlo en otros, más cuando se trata del arrendamiento para realizar una actividad que se ve frecuentemente sometida a diferentes regulaciones que aumentan o disminuyen las restricciones para su ejercicio y que, seguramente, seguirá sufriendo restricciones hasta que se acabe con esta situación, lo que puede dificultar que la renta se pueda abonar en el periodo de moratorio fijado por dicha normativa.
Por todo ello, considero que la promulgación del RD Ley 15/2020 no impide acudir a la cláusula rebus sic stantibus como complemento del ordenamiento jurídico en aras a solicitar una medida que restablezca la equidad en el contrato si se considera que la moratoria que prevé dicha normativa no lo hace de una manera adecuada en el contrato en concreto de que se trate.
c.- Análisis de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en este procedimiento. Concurren todos los requisitos exigibles para su aplicación: Circunstancia imprevista y sobrevenida que altera la base del negocio (pandemia por Covid 19); perjuicio grave u excesiva onerosidad (pérdidas del 83%); Intento de negociación (quita del 50% denegada por el arrendador que es un gran tenedor); procedencia de establecer por decisión judicial de extinguir el contrato o modificarlo. (Modificación del importe fijándolo en lo solicitado por la demandante (-50%) ya que la parte demandada no ofrece una solución racional y equitativa a la naturaleza y circunstancias del caso concreto: alquiler de industria.
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