CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON ARRAS.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON ARRAS. IMPOSIBILIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS. IMPOSIBILIDAD DE OBTENER FINANCIACION BANCARIA. CLAUSULA REBUS SIC STANDIBUS. DOCTRINA LEGAL DEL CASO.

EL CASO:   D. Onésimo y Dª Adriana, como compradores de un inmueble demandan a los vendedores D. Cirilo y D.ª Remedios y la entidad inmobiliaria intermediadora, 3 X TRES FINQUES SCCL.

El litigio versa sobre la pretensión de resolución de una compraventa por parte de los compradores que alegan no haber conseguido la financiación necesaria para proceder al pago como consecuencia de la adversa coyuntura económica y la pérdida de ingresos del señor Onésimo.

El contrato de compraventa contiene una cláusula en la que se prevé que: “Para el caso de que la parte compradora desistiera o incumpliera sus obligaciones o no abonara los pagos a su vencimiento, el contrato quedaría resuelto y la parte compradora perdería las cantidades entregadas pudiendo quedarse la parte vendedora las cantidades recibidas en concepto de indemnización total por daños y perjuicios. Si fuese la parte vendedora la que desistiera o incumpliera el contrato, ésta debería reintegrar a la compradora el doble de la cantidad que en el acto había recibido” (folios 16 a 18).

La sentencia de instancia desestima las demandas acumuladas. La AP estima parcialmente y ordena resolver el contrato de compraventa del inmueble y ordena la devolución por los vendedores de los 20.000 euros entregados a cuenta por los compradores.

RESUMEN SENTENCIA: Se desestiman los cuatro motivos del recurso de casación por infracción procesal: 1) Falta de motivación. 2) Incongruencia extra petita. 3) Infracción de las garantías procesales con indefensión por valoración de hechos y argumentos nuevos. 4) Infracción de la carga de la prueba.

Se estima el motivo de casación alegado por los vendedores de infracción de la doctrina legal sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic standibus”.

La Sala hace un detallado análisis casuístico de la doctrina legal existente al respecto. Recogiendo diversos supuestos facticos concretos y poniendo de manifiesto la inexistencia de una normativa concreta y general que regule la cláusula “rebus sic standibus” o que establezca la liberación del deudor por empeorar su situación económica. Más allá de ciertas normas legales concretas y específicas como es el sobreendeudamiento o ley de la segunda oportunidad.  

Concluye la Sala afirmando que la dificultad o imposibilidad de obtener financiación del comprador es un riesgo sólo atribuible a el mismo, salvo que el vendedor mediante pacto expreso asuma el riesgo de la financiación al comprometerse a facilitarla al comprador negociando con un tercero o mediante la subrogación vinculando a ello el contrato de compra del inmueble. En el presente caso, tal circunstancia aparece prevista y regulada ya ello hay que atenerse por lo que se revoca la sentencia de la Audiencia provincial.